1、 什么是经济发展？
    简单的讲经济发展就是有钱，但钱从何来？钱只能印出来。那么到底是什么使印钞机不停的运转？
    假设一个岛上有1000口人，与世隔绝，人与人之间交换物品过活，但有时候你手里用来交换的东西不一定就是对方想要的，怎么办？于是人们就用都喜欢的金银作为交换的东西，于是交换方便了。但金银要磨损，携带也不方便，当交换活动频繁时，发现这个东西太繁琐，限制了交换活动，于是为了解决这个问题，想了一个办法，就是由岛上的管理者发行一种符号，用它来代替金银，于是钞票出了。
    刚开始这种钞票可以随时得兑换金银。大家都很放心，因为钞票就是金银。可是岛上金银的产量太小，当人们的交换活动更加频繁时，钞票不够用了，只能暂停交换。暂停交换的后果就是大家不生产别人想要的东西了，因为虽然别人用，但交换不出去，套用现在的话说就是经济发展减速了。
    于是大家想了一个办法，成立一家钱庄，这个钱庄是大家的，由钱庄来发行钞票，印出的钞票借给想用钱的人，然后这个人有钱了再还给钱庄。于是银行就出现了。银行的出现，能保证交换活动更持续的进行，大家都拼命的生产，岛上的东西越来越多，银行根据产品的生产数量，不停的印制钞票，以保证交换能更深入的进行。后来人们的交换活动更频繁了，一家钱庄太少了，于是出现了很多钱庄，总要有个管钱庄的吧，于是指定一家钱庄管理其他钱庄，并且钞票只能由这家钱庄印刷，然后通过其他钱庄借给用钱的人，中央银行就这么也出现了。

2、什么是对外贸易？
    有一天岛上的人发明了船，于是就到处划船跑，发现了另一个岛屿，那上面也有人，也有钞票，也像自己岛上这么活动。但自己岛上生产的东西多，那个岛上生产的东西少，1元钱在自己的岛上能买1斤大米，那个岛上的一元钱只能买半斤大米，于是另外岛上的钱来这个岛上买东西时只能2元换1元才行。于是汇率出现了。算好汇率后，他们开始互相买卖东西到对方岛上，这就是对外贸易。对外贸易丰富了人们的生活生产需要，使交换活动到了一个空前的高潮。

3、什么是通货膨胀？
    由于岛上生产的产品太多了，以至于没法准确估计到底该发行多少钞票，发行多了的时候，因为没有那么多产品可买，产品就开始涨价，发行少了呢就开始降价，为了保证价格稳定，央行要求各钱庄要把一部分钱放在央行里面用来调节产品的价格，根据价格情况多放和少放。这就是存款准备金率。
    可是有一部分聪明人开始怎么才能把钱弄到自己手上，他在海边捡了一颗石子，说这个石子值100万快钱，把它卖给了一个人，这个人觉得整个岛上的钱加一起也没有100万啊，怎么办，于是向钱庄借，钱庄也没有这么多钱，于是把印钞机打开，印了这100万，借给了他买了这个石子。
    然后这个人开始卖这个石子，100万卖给了第二个人，由于第一个卖石子的人把钱花了，所以岛上的钱多了，所以这一百万可以筹集到，多买些产品就有了。但当把这个石子以200万转让的时候，钱庄只能又印了100万钞票，就这样钞票越印越多，可是当这个石子不停的流动转让时，大家并不觉得岛上的钱多，产品价格还是原来的那样。可是当这个石子不流通或流通的慢时，大家觉得钱多了，可是如果当持有石子的人把它扔到大海里，那就等于岛上凭空多出N多个100 万来，怎么办，央行最害怕的就是这颗石子没了。它没了岛上产品的价格就会飞涨，就会通货膨胀。那么持有石子的人就绑架了岛上的经济。

4、房价能绑架中国经济吗？
    中国的房地产已经使中国央行发行了太多的人民币，如果房价下降，等于把那颗石子投进了海里，那么多印出来的钱会使中国产品价格飞涨，会发生严重的通货膨胀。
    看似房价与石子毫无相干，可是他们的属性是一样的，就是价格和价值严重的背离。实际上房地产的崩盘受害最大的并不是中国的商业银行，而是整个中国经济体系。为什么政府迟迟没有把房价降下来，不是降不下来，如果真想降房价，只需要一道政令，房地产价格会在一夜之间土崩瓦解。可是后果谁能承担，严重通货膨胀谁来负责？
    房地产业已经绑架了中国的经济，是无可置疑的，是客观实在的，没有人能改变。
    不管谁是总理，廉洁也好，贪污也好，都希望社会和谐，可这是一个棘手的问题。

5、房价和通货膨胀有关系吗？
    可更棘手的问题还不仅仅在这里。如果降房价，面对的是马上的通货膨胀，可不降房价，那么面对的就是更严重的通货膨胀，何去何从？
    所以最可靠的办法就是稳定房价，然后在社会产品增加时，减少货币的投放量，加上其他政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段，来使中国经济软着陆，这是最好的办法，我们看到的一切政令也是这个逻辑。不信的话，可以查阅一下近年来政府发布的一系列调控房地产业的措施。
    可是为什么房价不稳定而且更加的疯长呢？难道是开发商与政府在博弈吗？告诉你在中国没有人能和党叫板，几个肚子大点的开发商是没有这个实力的。实际上是幕后的另一只黑手在和中国政府博弈，这支黑手就是外资，以美国为代表的帝国主义攫取中国人民血汗的黑手。　　　

6、房价高涨的原动力是什么？
    使房价上涨的动力很多，房价上涨对其有利的人就是动力之一，比如：为了GDP和个人利益的地方政府、为了赚钱的开发商、炒房族、以至于买了房的所谓“房奴”都是是房价上涨的动力，可是最大的原动力不是这些，是外资，是美国的以攫取超额利润的各大财团。
    开发商作为商人，为了赚取高额利润不是什么伤天害理的事情，可是各行各业都有商人，难道想赚就有吗？那除非是神话。房地产业的开发商也一样，不是他们想赚多少就有多少的。根据价值规律，当商品的价格和价值严重背离时，会有一种趋向正常价格回归的力量钳制价格的上涨，可是在中国的房地产业，这种规律似乎不起作用，一个重要的原因是忽视了一个参考范围的原因，如果以中国经济本身而言确实打破了这个规律，可是目前的情况是有一股力量在维持着房地产业的价格，即托市，那么谁在托市呢？
    谁能在房地产业失控能得到巨额利润的人就是托市的人。
    讨论这个问题前，现看一下中国的外汇储备情况。中国的外汇储备在近几年迅速由1、2千亿突破万亿，并且还在迅速的增长，难道是中国人民奋发图强，挣来的吗？这个不需要证明，看中国的GDP增幅就知道，外汇储备的增长速度明显大于GDP的增幅。显然不是挣来的，那么除了挣来的一部分，那么就是所谓的“国际热钱”的涌入，而国际热钱的涌入的目的只有一个，就是要取得高额的回报。
    国际热钱进入中国市场后，首先要兑换成人民币，那么一下子哪有这么多人民币呢？只有一个办法就是让印钞机没日没夜的工作，然后这笔钱用来托住已是烫手山芋的房地产市场，就是拼命的投资房地产业，当房地产价格因背离价值而向下波动时，通过托市再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格决没有偏离价值。导致房价越涨越高。
    而开发商呢，他们一到房子将要卖不出去的时候，就有人出高价买下来，他们怎么会降价，如果没有这部分资金在运作，别说是开发商联盟，就是全国只有一个开发商，价格也会降下来，没有人买了，难道等房子发霉吗？
    那么外资持有这么多高价房产做什么？不怕砸到手里吗？
    不怕！为什么呢？在这个资本运作的过程中，有一个冤大头在最底下接着呢，是谁呢？就是中国的商业银行，由于火爆的房地产市场，一流的流通性，近年来没有看到任何萎缩的迹象，放了贷款就盈利，为什么不贷款呢？没有理由不放贷款。
    加之中国老百姓买房的心情，外资可以轻易的把高价房转嫁到中国的银行和消费者身上，连炒房的农民都能赚到一杯羹，职业的外资会赔钱吗？
    那么房价一直涨下去，会怎样呢？请看下一节：“7、房价一直涨下去，开发商会笑还是会哭？什么情况下会笑？什么情况下会哭？”

7、房价一直涨下去，开发商会笑还是会哭？什么情况下会笑？什么情况下会哭？
    在中国政府近几年来密集的几十道金牌的调控下，房价还是如脱了缰的野马一样狂奔不止。暂且不论何时能停止上涨的势头，毕竟房价在目前还是上涨的，所以我们就看看房价上涨不止会带来什么。
    首先：由于GDP上涨，中国政府为了维持上文说的“保持产品交换的继续”要不断地投放人民币，即开动印钞机。只要房地产这个石子还没有投入到大海里去，还有一定的流通性，那么就不会有通货膨胀的发生。
    其次：开发商会在这个过程中也赚取巨大的利润。
    再次：能看到的是，炒房族会赚钱、所谓的买房的“房奴”会增值。
    都赚钱！可是在这个过程中到底谁亏了呢？钱从哪里来呢？如果你是有炒股的经验就会知道，如果投资价格和价值背离的商品，你赚的钱就是别人赔的钱，那么套用到房地产上，就是买房自住的人，现在看似增值，那是镜中月、水中花，你不变现就不是你的。再有就是当价格完全回归真实价值的时候，有时甚至会到真实价值一下，被高价房套住的投资者。还有一个就是开发商！
    为什么说开发商也有赔钱呢？大家知道商人的本性是赚钱，赚取利润。如果一个商人投机一次就永远都不做这个生意了，他是赚钱了，可他不是商人，这种商业行为没有意义。由于商人的本性，所以赚来的钱会继续扩大再生产，在能赚钱的领域不断的加大投资。这个道理从生活中就可看出来，越是做大生意的人总喊没钱，因为要更大的流动资金来维持其扩大再生产的需要。
    所以一旦房价回归真实的价值之时，就是有一大批开发商崩溃之日。这个是不以任何人的意志和任何行为为转移的。如果现在有开发商逃离房地产业的角斗场，那么跑得慢的就是最后的输家。如果都不跑，就像击鼓传花一样，最后拿到接力棒的就是接盘者。有句话叫：“出来混迟早是要还的”。也许只不过是方式不一样，看谁的运气好而已。
    可是现在却没有任何的开发商赔钱的迹象，有的是开发商不断的赚钱，老百姓送钱都来不及。只是因为目前房价还在上涨，房产还在不断的流动。
    一个巨大的问题来了，这样不断上涨的房价何时是个头啊，请看下一节：“8、坐在华尔街办公室的财团们是如何吸干中国山区一个农民的血汗的”

8、坐在华尔街办公室的财团们是如何吸干中国山区一个农民的血汗的！
    毛主席说过：“帝国主义没有睡大觉,而是天天在蠢蠢欲动,在图谋不轨,想达到他们的罪恶目的。诚然他们的气焰的确没有以前那么嚣张,但他们确实在活动着。”是不是冷战结束就代表着人类的和平得以实现呢？“一句上帝面前人人平等”就能掩盖帝国主义噬血的本质吗？人人平等的理念是对的，但它只不过是帝国主义用来欺骗人们的伎俩罢了，说到和做到永远是两码事。
    国际财团通过国际热钱涌入中国，使人民币加大发行量，然后通过房地产炒作，把中国的国内价格水平无限制的提高，GDP的增长又一次使人民币的发行量被迫提高。国际财团心黑手狠，双管齐下，目的就是使中国经济热到烫手，热到让每个中国人为之疯狂。
    我们暂不去关心这个过程，我们放眼未来，看看这一过程的结果是什么样呢？换句话说财团的目的是什么呢？
    很明显，中国人最不愿意看到的事情，就是财团们最乐见的结果。先做个假设，比如国际热钱在投资的中国房地产领域里上演最后的疯狂后，然后把房产成功解套全部变现，如果此时人民币兑美元的汇率达到美国预期最高时，汇率是热钱逃离时需要相乘的那个倍数，会发生什么谁都能想到，所有热钱会一夜之间全部兑换美元逃离。财团们会赚得沟满壕平，中国市场上除了钱就是钱，能遮住天的大把人民币将成为中国人民的噩梦。
    这是中国人最不愿意看到的事情，也是财团最乐见的结果。近期美国不断的通过政治、贸易等手段逼迫人民币升值，而中国政府迟迟不升值或小范围的升值，远远没有达到美国政府的预期，这是在出口处的中美之间的博弈。美国逼迫人民币升值的狼子野心昭然若揭！
    顺便提一句，如果真的这个升值预期达到了，中国楼市将重演日本上世纪90年代崩盘的历史。只是那时中国经济也会像日本一样进入一个连续低迷不振的不归路。
    在这种攸关民族生存的问题上，政府会坐视不管吗？就算是退一步来讲，一个完全不负责任的政府遇到这种情况，因为这个资本运作同时也极大侵犯了政府的利益，也会拼命反搏的。
    那么中国政府会以什么样的方式来化解这一“经济危机”呢？请看下一节：“在有关这场围绕房价和通货膨胀之间的各方博弈中可能选择的中庸路线”。

9、在有关这场围绕房价和通货膨胀之间的各方博弈中可能选择的中庸路线
    我一直相信：物极必反，中庸，是老祖宗留给后人解决棘手问题的杀手锏！
    既然是中国房地产“绑架”了中国的经济，那么我们就从“绑架”说起。何为“绑架”，应该是相对弱的一方，拿着相对强的一方的“要害”，使相对强的一方即便有能力对付弱的一方，但碍于投鼠忌器，无力可施。
    我们先来看看绑架双方的阵容和各自手上的筹码。房地产业的主体是开发商，所以开发商算一方，它绑架的要害是中国经济，那中国经济是谁的要害呢？是中国人民的要害，代表中国人民的，目前只能是中国政府。中国政府算一方。外资呢？它是煽风点火者，划到开发商一方。中国政府一方有公权力，可以通过税收、财政、经济政策、行政手段对开发商阵营施力，开发商阵营通过源源不断的后备资金来绑架中国经济，且不断的提高赎金。
    问题已经摆在这里，怎么办呢？冲上去一枪击毙，那歹徒非撕票不可，太极端不可行。所以有为政府开出药方，只要实现了某某一条既可降低房价的主意，就犹如这一枪击毙一样是不可行的。我们想象如何解救绑架事件的，首先要稳定住对方的情绪，再一步步地靠近，但这种靠近虽会引起歹徒的敌意，但不会导致他撕票，然后再进一步稳定情绪，再靠近，然后条件成熟时，再稳准狠，即保证人质的安全，又要保证歹徒一举拿下。这才是真正的营救。
    所以中庸才是解决棘手问题的杀手锏。极端、盲目、冒进是要不得的。
    针对如何解决中国房地产市场的绑架问题，就要围绕问题的关键部分一步步地施加反作用力，然后一举成功，才是正道。
    第一个关键的部分就是汇率，中国政府会严把汇率关，我们可以预期的是，人民币兑美元的汇率决不会过快升值，但会小幅升值，就是要稳定对方的情绪，如果一点不升，对方会狗急跳墙，如果升的过快，是给自己掘墓，所以为什么中国汇率升幅总是犹抱琵琶半遮面，看看美国政府的态度跟一个绑匪是多么的贴切，我要一瓶果汁，为什么拿来半瓶水。可又说不出什么来，毕竟还能暂时解渴。
    第二个关键是限制资产流动性，既然房地产能绑架中国经济，说明它举足轻重，限制房产的流通性，就可以限制资产的流动性，注意这里是两个概念，“资产流动性”和“房产流通性”。两者完全不同，但又息息相关。房产流通性减弱，资产流动性减弱，那么需要印刷的人民币就减少。就像那个石子，不流通马上通胀，不涨价流通没问题，可是行不通，外资也不同意。既然是不断的上涨价格，只能一步步地限制房产流通，只要房产流通性少一点，通胀就会显现一点，然后再通过上调准备金率和加息等柔性政策来调整一点，用柳叶棉丝掌来化解泰森的一记重拳，以绵柔克强刚、化千钧于无形，这就是中国政府的策略（这好像是中国人最擅长的事情）。我们从官方媒体就能看到相关的消息，楼市签约率在下降，即流通性在下降，然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品，但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。不知各位看官是否也看出些端倪。可预期的是，到完全化解危机之前，会不断地加息和调高准备金率，同时房产流通性会越来越弱，这个预言是否准确可在以后的央行政策上验证。等完全消除了由于经济过热导致的通货膨胀预期，那么就是房地产价格回归真实价值之时。
    不管你看到没看到，这已是最后的疯狂，我们从两方面来分析：
    第一，如果这场博弈以外资胜利而告终，那么中国经济将步日本90年代持续下滑的深渊，由于外资撤走，房市赖以生存的支柱坍塌，房价会一落千丈，可到时候不管是开发商还是老百姓都将承受经济下滑之苦，持有的货币迅速贬值，即便房价落下，也不一定买的起。这是中国政府和中国人民不可接受的，也是无法接受的。
    第二，如果外资以失败而告终，即在汇率上把住出口，让房价回归真实价值，把外资同样套在中国，这才是胜利的前提。那么以美国财团为首的帝国主义噬血者必将疯狂报复，会在投资、出口等各方面对中国施加压力。我们今天人民币升值没有达到美国预期，已经导致中国出口到美国的产品受打压，进而引起了众多的贸易摩擦，由此可见一斑。我们知道，经济发展的三套马车是，投资、出口和消费，在投资、出口领域遭到报复会影响中国经济的发展，但我相信不会影响我们的发展速度，别忘了还有一套马车是“消费”，房价下降后，如果你是爱国者，请现在保护好你的钱包，到时千万别羞羞答答，要果断地出手买房，中国经济会在消费领域异军突起，继续独占世界经济引擎的鳌头。
    所以我们要相信我们的政府，配合我们的政府，政府在事关全局的问题上是和老百姓站在一起的，政府是水上承载的舟，人民是水，没有水，何以载舟。

    9月初，我去了Morningstar的面试，但是，很遗憾的，失败。原因很简单，金融方面的知识已经忘记了很多。那天，面试我的interviewer用英文提问了关于美国次级抵押贷款危机的问题，身处物流行业的我，完全不知道这次危机的来龙去脉。那天，觉得自己挺失败的，本身自己读金融，然后毕业后到现在，发现自己的金融方面的知识非但没有应用到工作中，反而这方面的知识也忘记得差不多了。因此，现在有必要重新学习金融，与金融市场接轨，去update每天世界上金融市场的信息。关于space的update，我想以后也不会写那么多关于心情日记之类的东西，为什么不把这里update成一个学习的园地呢？OK，下面，首先让我了解一下morningstar interview失败的源头吧。

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美国次级房贷危机前传

何谓次级抵押贷款
    美国抵押贷款市场的“次级”(Subprime)及“优惠级”(Prime)是以借款人的信用条件作为划分界限的。根据信用的高低,放贷机构对借款人区别对待,从而形成了两个层次的市场。信用低的人申请不到优惠贷款,只能在次级市场寻求贷款。两个层次的市场服务对象均为贷款购房者,但次级市场的贷款利率通常比优惠级抵押贷款高2%～3%。
    次级抵押贷款具有良好的市场前景。由于它给那些受到歧视或者不符合抵押贷款市场标准的借款者提供按揭服务,所以在少数族裔高度集中和经济不发达的地区很受欢迎。
    次级贷款对放贷机构来说是一项高回报业务,但由于次级贷款对借款人的信用要求较优惠级贷款低,借款者信用记录较差,因此次级房贷机构面临的风险也天然地更大:瑞银国际(U BS)的研究数据表明,截至2006年底,美国次级抵押贷款市场的还款违约率高达10.5%,是优惠级贷款市场的7倍。
    对借款者个人而言,违约会使其再融资难度加大,丧失抵押品的赎回权,无法享有房价上涨的利益。而且,任何一个借款人的违约对借款者所居住地区也有不良影响。据芝加哥的一项调研,一个街区如果出现一起违约止赎,则该街区独立式单一家庭住房平均价值将下跌10%,而一个地区如出现较为集中的违约现象,将会严重降低该地区的信用度。

次级抵押贷款定价
    通常,抵押贷款市场对借款者的收入、偿付记录和首付以及当地担保者对借款者的了解程度都设定了相关的最低标准。这种方式就是典型的非价格信用配给。而次级市场中众多的价格系列和 产品种类使得这一市场更接近于价格配给,即采取基于风险的定价方式来分配信贷资源。
    从借款者角度来看,次级抵押贷款的初始成本包括申请费、估价费用以及申请贷款的其它相关费用。持续费用包括抵押保险支付,本金和利息支付,后期费用,拖欠债务罚金,以及当地政府征收的相关费用。从贷款者角度,其成本受到贷款违约情况和提前支付情况的影响。借款者的信用记录以及提前偿付可能性是影响贷款定价的主要因素。另外三个决定贷款利率的指标是贷款等级、信用评分和按揭成数。贷款等级共有六个:premierplus、premier、A-、B、C、C-。评级标准为申请者的按揭贷款偿付记录、破产记录,以及债务收入比率。信用评分采用FICO指标。按揭成数(LTV)是指贷款与资产价值的比例。一般来说,贷款等级越高,FICO评分越高;按揭成数越低,表明贷款风险较小,相应定价越低,反之则越高。
    通常,固定利率借款者的平均信用评分高于浮动利率借款者。在整个1990年代,次级抵押贷款借款者的信用评分呈现逐年下降趋势,尤其是浮动利率次级抵押贷款。这表明1990年代次级抵押贷款质量存在问题,大量贷款提供给了信用较低风险较高的借款者。但从2000年开始,借款者信用评分开始逐渐上升。因为此时,贷款者开始关注贷款风险,并采取相应措施限制风险敞口。因此,在这一时期里,不仅整体贷款数量上升,并且机构发生了巨大的变化。提供给信用评分较高借款者的贷款量上升最为显著。借款者信用评分越高,贷款等级越高,相应的首付要求也越低。这也体现了风险补偿原则。而按揭成数越高,借款者违约倾向越大,相应的首付要求越高。在1998年危机之前,首付额呈现逐年下降趋势。而1998年之后,贷款者开始提高首付要求,贷款结构发生变化。按揭成数低于70 和大于100的次级抵押贷款大量减少,而首付为10%的次级抵押贷款量上升显著。
    提前偿付罚金也是控制风险的措施之一。当利率下降的时候,次级抵押贷款借款者倾向于提前偿付贷款,以便以较低的利率重新申请贷款。而贷款的提前偿付会给贷款者带来损失,并且由于提前偿付的可能性不可预测,这种损失也是不可测的。因此,为了限制提前偿付这种行为,贷款者对提前偿付者收取一定的罚金。

次级抵押贷款市场的发展
    次级抵押贷款的兴起绝非偶然。
    首先,1980年的《存款机构解除管制与货币控制法案》　(Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act,DIDMCA)解除了美联储Q条例规定的利率上限。1982年的《可选择按揭贷款交易平价法案》(Alternative Mortgage Transactions ParityAct of 1982)允许使用可变利率。1986年的《税务改革法案》(Tax Reform Act of 1982)禁止消费贷款利息免税。这一系列的法案都为次级抵押贷款市场的发展提供了一个良好的法律环境。
    其次,1990代末开始,利率持续走低,现金流出式再融资开始流行。借款者不断借入新债,偿还旧债,并且新债的数额要超过原有债务。在房价持续上涨的时期,这种方式能使借款者源源不断地获得资金来源,进而增加了次级抵押贷款的需求。
最后,市场中相继出现的各种变化也给次级抵押贷款的发展提供了利好条件。例如1990年代初期,由于利率上升,标准抵押贷款需求减少,按揭经纪人开始将更多的目光投入次级抵押贷款市场。而在1990年代中期,资产证券化的兴起又给次级抵押贷款市场的发展提供良机。按揭贷款证券化增加了资产的流动性,次级房贷市场开始迅速繁荣起来。在早期的飞速发展中,由于对风险的认识不足,次级抵押贷款定价普遍偏低。但1998年亚洲金融危机爆发,这一市场存在的诸多问题开始得到关注。虽然这场危机使次级房贷市场一度萎缩,市场发生大规模整合,许多小公司都相继倒闭或被收购,但同时也使得投资者风险意识增强,以提高首付金额、采取提前偿付罚金等措施限制风险。
    危机过后,由于房价上涨以及利率持续下降至40年来的最低点,投资房产的成本降低。在房价不断走高时,即使借款人现金流并不足以偿还贷款,他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。因此,1990年代末次级抵押贷款又开始了新一轮增长,直至今天这场危机的爆发。这一曲折的发展表明,次级抵押贷款市场虽然天生存在高风险,但是至少在本次危机爆发前正在逐步走向成熟。因此,作为一种具有巨大市场潜力的新产品,其价值不能因为存在风险和问题而遭到否定。

    那么,又是什么导致了当前的危机?下回分解吧...

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美国次级房贷危机序曲:蝴蝶效应黑镜头

美国次级房贷市场的蝴蝶扇动翅膀,会引起东京、香港或孟买股市的一场风暴吗?也许。

镜头一:加州的一辆法拉利
    即便在物阜民丰的加州奥伦治县(Orange County,California),一辆火红的法拉利敞篷跑车依然会让人屏息驻足,艳羡良久。车的主人Kal Elsayed也承认自己有过分招摇之嫌,尤其是考虑到买车的钱是靠向低收入、信贷评级低的弱势人群发放高利率的次级房贷赚来的。不过,他很快会提醒你,他在这个行当里的“同仁”中拥有私人飞机都算不得新鲜,只拥有一辆法拉利跑车已经是格外“克己”了。
    42岁的Elsayed曾供职于美国第二大次级房贷公司-新世纪金融(New Century Financials)9年之久。这9年适逢美国次级房贷市场的“黄金时代”,正如1990年代互联网泡沫让20多岁的程序员摇身一变成了亿万富翁,或是 1980年代杠杆收购成就了华尔街银行家“宇宙主宰”的名声一样,次级抵押贷款爆炸式发展成就了抵押贷款银行家和经纪人的一夜暴富。
“你无法想象我们赚了多少钱。而且我们根本用不着做什么,只要每天去办公室露个面就行。”Elsayed这样回忆那段逝去的好时光。

镜头二:芝加哥的一笔坏账
    芝加哥郊外,47岁的非洲裔美国人Nathaniel Shields正眼睁睁地看着自己的“美国梦”无可挽回地破灭:由于无力支付按揭,到2007年5月,银行将收回他于3年前购置的四居室住宅。
2004年,Shields借了一笔当时流行的“混合房贷”(hybrid mortgage):30年的贷款期中,头两年为固定利率,其后转为可变利率。
2006年8月,贷款年利率由原来的6.6%涨到8.1%,又进而上涨到当前的9.6%,月供涨到1300美元。其间,Shields又丢掉了在县政府每小时 14.8美元的工作,且深陷离婚官司中,无力负担月供,于是早早在房前挂上“吉屋出售”的招牌,但房地产市场已陷入低迷,无人问津。“我真的很喜欢这所房子,而且花了很多钱,新添了露台,扩建了车库,可现在他们要把它拿走了。”Shields面对无可挽回的结局无可奈何。
    同Shields境遇类似的,还有上百万低收入美国家庭。根据美国住房与城市发展部(Housingand Urban Development Department)2004年的一项调研,美国住房业主如因各种原因丧失住房所有权,通常需要再过10年以上方能重新购置住房,而少数族裔所需时间更长。

镜头三:行业领袖的崩塌
    不断增加的贷款违约背后,除了几百万户梦想破灭的低收入人群、几百万座无人居住的房子,还有全美20多家深陷危机的次级市场放款机构。这些机构昨天还是资本市场的天之骄子,今天却沦落为人们避之唯恐不及的“麻风病人”。全美第二大次级房贷放款机构新世纪金融公司(New Century Financial)的经历正是这种沧桑巨变的缩影。
    2004年12月,新世纪的股价曾创下66美元每股的历史最高纪录;2007年4月2日,该公司申请破产保护。
    美联储加息的压力,房地产市场的萎缩,借款者不断增加的违约,资金提供者的退出,以及贷款前锋线估计和控制工作的不完备使新世纪及其他次级贷款放款机构由巨额盈利陷入严重危机。当新世纪于2007年3月初公布要修改其2006年前三季度的财务报表时,高盛等投资机构立即要求缩短对新世纪的借款期,随后,新世纪的股票价格一泻千里。
约10年前,即1998年的俄罗斯信用危机中,合众国银行公司(U.S.Bancorp)慷慨地为新世纪注入2000万美元资金,助其摆脱困境。然而在此次危机中,这样的救星不会再出现了:华尔街上的银行家们数月前还张开双臂为新世纪提供总额达数十亿美元的借款,现在则迅速关闭输血通道。
    得悉新世纪申请破产保护的消息,美国国会参议院银行、住房与城市事务委员会主席Christopher J.Dodd发表声明称:
“新世纪的破产再次昭示次级房贷市场危机的深度与广度。已经有几百万美国家庭有丧失自己家宅之虞,而如今新世纪的数千员工亦将丢失自己的工作。我希望新世纪的境遇能够向联邦监管当局和住房金融业的其他参与者传递一个信号:你们必须立即采取行动,务必不要再让更多的美国人丧失自己的住房。”

镜头四:“黑色星期二”
    就在新世纪停牌次日,2007年3月13日星期二,美国住房抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)公布的一份报告显示,在2006年第四季度内,全美住房抵押贷款中有0.54%进入停止抵押品赎回权(foreclosure)程序,为该组织推出同类调查报告37年来最高,其中问题主要集中在次级房贷市场。该组织首席经济学家Douglas G.Duncun估计,住房抵押贷款坏账率将继续上升,有可能在2007年末达到高峰。
    消息传来,金融股率先大跌,拖累美国股市全面下挫。道琼斯30种工业平均指数大跌242.66点,跌幅1.97%;标准普尔500股指下挫28.65点,跌幅2.04%。遵照以往的先例,那天的股市大跌被恰如其分地称为“黑色星期二”。
    美国股市的恐慌很快波及亚洲股市。3月15日,香港恒生指数下跌2.65%,日本日经225指数下跌3.08%,印度孟买股票交易所Sensex指数下跌3.01%。
    不但亚洲银行和金融机构遭受沉重打击,消费品制造商亦顾影自怜:无力按时支付房贷的美国消费者人数稳步攀升,导致亚洲投资者和经济学家普遍预期,身处困境的美国消费者将会停止购买亚洲生产的汽车、电器和其它商品,从而损害亚洲经济。　　

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罗杰斯妙语：
1.勤奋
我并不觉得自己聪明，但我确实非常、非常、非常勤奋地工作。如果你能非常努力地工作，也很热爱自己的工作，就有成功的可能。
2.独立思考
我总是发现自己埋头苦读很有用处。我发现，如果我只按照自己所理解的行事，既容易又有利可图，而不是要别人告诉我该怎么做。我可以保证，市场永远是错的。必须独立思考，必须抛开羊群心理。
3.别进商学院
学习历史和哲学吧，干什么都比进商学院好；当服务员，去远东旅行。
4.绝不赔钱
除非你真的了解自己在干什么，否则什么也别做。假如你在两年内靠投资赚了50%的利润，然而在第三年却亏了50%，那么，你还不如把资金投入国债市场。
你应该耐心等待好时机，赚了钱获利了结，然后等待下一次的机会。如此，你才可以战胜别人。
5.价值投资
如果你是因为商品具有实际价值而买进，即使买进的时机不对，你也不至于遭到重大亏损。我不认为我是一个炒家，我只是一位机会主义者，等候机会出现，在十足信心的情形下才出击。
6.等待催化因素的出现
市场走势时常会呈现长期的低迷不振，为了避免使资金陷入如一潭死水的市场中，你应该等待能够改变市场走势的催化因素出现。
7.静若处子
投资的法则之一是袖手不管，除非真有重大事情发生。大部分的投资人总喜欢进进出出，找些事情做。他们可能会说"看看我有多高明，又赚了3倍。"然后他们又去做别的事情，他们就是没有办法坐下来等待大势的自然发展。试试手气实际上是导致投资者倾家荡产的绝路。若干在股市遭到亏损的人会说："赔了一笔，我一定要设法把它赚回来。"越是遭遇这种情况，就越应该平心静气，等到市场有新状况发生时才采取行动。